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【CMB最新项目】组42 物流中心、组57车站广场公园收藏

作者:luo时间:2016-04-06 15:25点击次数:466

描 述 : Hillwood公司是美国前十大房地产开发商之一,并且以高端项目和公私合资投资而闻名。具有众多的地产开发经验和成功案例。 Legacy已经在多个州开发了多户社区,包括南加州、亚利桑那州、德克萨斯州、科罗拉多州、内华达州、新墨西哥州、俄勒冈州、犹他州和华盛顿州。
CMB组42 Hillwood物流中心项目


项目介绍

EB-5总资金:49,50万美元

EB5资金占比24.9%


名额及就业创造

限定招收名额:99

就业人数需求:990个

预期创造就业人数:1285个间接就业(盈余率29.8 %)

就业计算模式:RIMS II经济分析模式

贷款期限:6年


项目优势

最早的区域中心之一,成立于年1997年。

目前I-526及I-829的通过率均为100%。


该项目中, CMB仅采用区域中心项目资本输入所产生的间接就业岗位创造数量就可满足I-829条件解除所需的就业创造数量。

开发商是美国前十大房地产开发商之一,并且以高端项目和公私合资投资而闻名。具有众多的地产开发经验和成功案例。


该项目分三个地域施工,分别为以下三处:


1.加利福尼亚

加利福尼亚州里弗赛德Magnon工业/物流中心Magnon项目又称为Sycamore V大楼,位于加利福尼亚州里弗赛德兰斯公路与塞拉里奇公路交叉口西北的合格目标就业区内。项目位于需求量高的物流通道并靠近215和10号州际公路。项目场地位于Hillwood的Alliance California主要规划的工业/物流内陆口岸以南20英里。项目将包括面积约为1,000,000平方英尺的“A”类工业仓储/物流设施,具有32英尺的天花板净高,约150个跨码头装货门,定制的办公空间和充足的汽车和拖车停车位。

加利福尼亚州圣贝纳迪诺Waterman Avenue工业/物流中心Waterman Avenue项目也被称为Westgate大楼6座,位于加利福尼亚州圣贝纳迪诺Waterman大街位于Mill街和Rialto达到之间的合格目标就业区。项目为Hillwood的Alliance California主要规划的工业/物流项目的一部分。项目地区为高需求性的Inland Empire工业市场,并且包括12个先前的CMB EB-5合伙公司。组42项目将靠近215和10号州际公路以及铁路和空运枢纽。

发展计划包括修建一座面积约400,000平方英尺的“A”类工业仓储/物流设施。在完工后,该项目将具有多种现代化的设施,包括32英尺的天花板净高,约103个跨码头装货门,两条带大门的汽车坡道,60英尺分段平台,定制的办公空间和充足的汽车和拖车停车位。


2.德克萨斯


德克萨斯科佩尔DFW物流项目

Hillwood与Perot房地产开发公司合作,继续开发位于达拉斯沃思堡国际机场(“DFW”)土地上的一系列现代化的配送设施。DFW物流中心一号楼(“LCI”)将使用来自CMB德克萨斯基础设施投资组XIX有限合伙公司(“CMB组XIX”) ,CMB组42在科佩尔的投资将协助为三栋另外的物流设施提供融资,其都位于同一区域内的合格目标就业区内。项目的分隔确保不会重复计算开支或所产生的就业机会。

DFW物流中心项目的位置非常优越,靠近DFW机场以及几条州际公路和地区大道。地理位置为许多工业用户节省了成本,包括“三个自由港”和外贸特区。此外,因为土地归DFW机场所有,不会向物业征收任何从价税。机场拥有所有三个开发项目土地的40年租约。此外,Hillwood Construction Services将作为三个项目的总承包商。


DFW物流中心二栋(“LC II”)


LC II将为在同一地点建造的两幢大楼的第二栋。LCII的项目场地紧邻LCI(CMB组XIX的重点项目),位于LBJ高速公路和皇家巷的西北角(机场的北端)。在全面完工之后,LCII将提供约1015560平方英尺工业物流空间。DFW机场董事会已批准了合约,最后的准备工作正在进行,将于2015年12月开工建设。

DFW物流中心三栋和四栋 (“LC III和LCIV”)


LC III和LC IV将包括在LCII的南面建设两栋较小的A类工业物流设施。为了完成LCIII和LCIV的立式结构,充足的公共基础设施需先完善,包括修建特定的街道和共用设施,以及整平和其他场地准备工作。在完工后,LCIII的总面积将为约120000平方英尺,占地9.31英亩,LC IV的总面积将为约144000平方英尺,占地8.8英亩。LC III和LC IV的总合格EB-5项目成本为15,293,635美元。所有三栋DWF物流中心建筑将配备现代化的A类设施,包括跨码头配送配置、32英尺的吊顶净空高度、ESFR防火系统、场地安全设施和拖车停车场。


3.宾夕法尼亚


宾夕法尼亚里哈谷West Hills商业中心第二期


自2012年8月开始,CMB区域中心与Hillwood一直在讨论将CMB EB-5资金用于开发和建设位于宾夕法尼亚州利哈伊县的Hillwood公司West Hills商业中心(以下简称“WHBC”)工业/物流园区。WHBC项目一期正是借助,CMB宾夕法尼亚基础设施投资组33有限合伙公司(I-526已获批)(“CMB组33”) 的EB-5资金进行开发。CMB组33正在协助占地233英亩的项目A、B和D栋的开发和施工。WHBC竣工之后将包括总占地面积为230万平方英尺的仓储/物流设施。CMB组42贷款的所得款项将用 于完成WHBC项目二期的开发 和施工活动。WHBC项目二期 的EB-5投资与

一期各自独立, 将包括开发和建设两栋额外 的仓储/物流设施(C和E栋) 以及修建横跨I-78州际公路 的863大桥公路,这将有助于 Hillwood项目满足所在地区不断增加的车流量需求。项目的分隔确保不会重复计算开支或所产 生的就业机会。

WHBC的C和E栋在竣工之后,C栋的占地面积约24万平方英尺,E栋的占地面积约40万平方英尺。两栋大楼都将按照“A”类标准修建,包括32英尺的吊顶净空高度、跨码头装货门、ESFR防火系统、连接I-78州际公路和863大桥公路的陆运设施以及位于宾夕法尼亚州阿伦镇利哈伊谷国际机场的空运设施。


更新863大桥公路(宾夕法尼亚)


为了支持WHBC项目的施工,Hillwood也将完成横跨I-78州际公路的863大桥公路(金钥匙路)的工程。当前的大桥被认为无法满足WHBC区域不断增加的交通流量。为了支持WHBC配套基础设施建设的融资,Hillwood已经从利哈伊谷经济开发公司获得15,000,000美元的租税增额融资。


在完工后,更新的大桥公路将包括四条宽11英尺的车道和两个8英尺宽的路肩,另加跨度距离为118英尺9英寸,以适应未来I-78州际公路的车道扩建。


位于863公路(金钥匙路)南端出路口约500英尺和大桥北端线路出入口300英尺的地方将被重新覆盖并加宽,延伸至大桥的附加线道。I-78州际公路的连接匝道在交叉口将略微加宽,并部分覆盖沥青路面。西侧和驶出匝道交叉口的现有交通信号将进行修改,以适应新的车道配置。CMB组42贷款资金将被用于上述项目不同阶段的开发和施工,包括但不限于:过桥融资、施工前开发、现场拆迁、现场工程、水平和垂直扩建。


经济影响与就业创造分析


CMB的经济分析师对组42项目创造就业的分析和经济影响进行了评估,并证明这些项目的建设开支符合EB-5有关创造就业机会的要求。需要注意的是,CMB区域中心已经向USCIS提交了无数次EB-5项目有关I-526,I-829和I-924申请的经济分析资料。每次申请被审核时,分析资料都获得批准。另外值得注意的是,CMB区域中心从未使用租赁就业模型。


在之前的EB-5合伙公司中,CMB在I-829阶段将会根据实际资本开支提供额外的工作岗位创造证明报告,作为资本开支实际创造工作岗位数量的实验证据。CMB组42合伙公司4950万美元的投资资本将结合大约为1.491亿美元的公共/私人投资,整个项目建设投资总资本将达1.986亿美元左右。项目将采用RIMS II经济分析模式说明合格开支产生的直接、间接和诱发就业机会。项目的合格资本开支包括硬施工和专业服务;所有这些组成部分/行业对于项目的施工都必不可少,这些都是能够创造就业并已获得USCIS的认可。CMB组42项目预计将产生大约1285个间接和诱发就业机会。


新商业企业贷款的偿还


EB-5法规要求EB-5投资者向新商业企业进行的投资(不低于500,000美元或1,000,000美元非目标就业区内的EB-5合伙公司)存在一定的风险。CMB区域中心寻求使EB-5合作公司的架构能够确保外籍投资者对于新商业企业的投资尽可能安全,同时,最终仍处于一定的风险中,从而满足EB-5法律的要求。


CMB组42将通过单独的贷款协议向Hillwood实体提供高达4950万美元的贷款,为项目的开发和施工提供部分融资。根据与CMB组42签订的贷款协议条款,要求4950万美元的资金直接用于项目的建设和经营,或作为开发商之前提供过桥融资所产生的一些项目费用。CMB组42在发放初始贷款资金时,依贷款协议,将保证取得几种贷款抵押之一,为借款人偿还贷款的义务提供担保。


分配在项目中的资本将采取贷款文件所述的低息贷款形式。这种低利率的融资结构可通过减轻借款人在施工和初始试运营阶段的财务负担,以增强项目的财务可行性。这笔贷款的期限为6年,自资金的最后支付开始计算。


除了该等条款,Hillwood提供了额外的担保:


• 在极少发生的情况下,仅仅由于项目遭拒而非EB-5个人投资者的任何其他原因导致I-526申请被拒,并已经在所有合理的移民法律范围内提出上诉 等方法用尽后,Hillwood在针对USCIS拒绝批准的情况下,同意在所有合理的补救措施和上诉手段用尽后的12个月内偿还全部贷款和利息。


• 如果EB-5区域中心计划没有得到延续而被终止,借款人承诺在最终裁定项目被终止或计划日落后的36个月内偿还全额贷款及利息。


项目市场分析


借款人向CMB组42提供了来自世邦魏理仕(“CBRE”)的第三方项目市场分析报告(单独称为“分析报告”,统称为“各分析报告”)。有关Waterman项目、Magnon项目和West Hills项目的分析报告完成于2015年第一季度;有关DFW项目的分析报告完成于2015年第二季度。CMB或CMB组42都未参与本分析,在分析报告里提出的都是来自于CBRE及其他人的工作。


任何有关当前或未来预期的陈述都是推测,市场条件可能在编制该分析报告之后发生显著变化。CMB相信分析报告来自可靠的来源,但并未独立验证报告中相关信息的准确性。CMB组42将会把完整的分析报告与每个EB-5申请人的I-526申请模板一并递交给 USCIS。这第三方的市场分析报告可以提供给每个符合条件的EB-5参与者。


项目开发商

Hillwood Development有限责任公司


Ross Perot, Jr为Perot集团的董事长,该集团负责管理Perot家族的各种资产,其中包括房地产、石油、天然气和金融投资。此外,Perot先生也是Hillwood房地产公司的董事长,该公司创立于1988年。Hillwood公司是美国前十大房地产开发商之一,并且以高端项目和公私合资投资而闻名。


Hillwood公司屡次获得著名房地产行业组织颁发的奖项。公司善于开发对社区产生显著影响的大型招牌项目,这些项目成为当地居民和客户首选的居住和经商目的地。将近90家来自世界500强、全球500强或福布斯顶级私营企业名单的公司选择扎根Hillwood公司开发的项目,这就是对Hillwood公司开发大型商业项目能力的最好证明。


作为开发商、所有人和物业管理者,Hillwood公司已经为其开发项目内的公司和房主推出了增值及成本节约服务。这些措施包括对外贸易区专业知识讲座、就业和职业培训服务、通关便利、先进技术、分享人力资源/设备管理/安全知识的客户小组会议、牲畜管理、丰富的园林绿化及维护服务、交通运输方案、政府关系、社区内联网和三重自由港。


Hillwood公司的公共合作伙伴也都获得了显着的回报。在其资助的AllianceTexas项目中,自1990年以来,Hillwood公司共吸引了320家公司,创造了31000个就业岗位,项目面积达到3200万平方英尺。德克萨斯州沃思堡市提供了约1亿美元的初始公共投资,联邦航空管理局提供了68亿美元的私人投资,产生了超过7.3亿美元的财产税收入,其中包括2008年总额为1.05亿美元的财产税。


在2000年,Hillwood公司被提名为加利福尼亚州圣贝纳迪诺前诺顿空军基地的主要开发商。在不到一年的时间内,Hillwood公司能够在项目内为科尔百货筹建占地60万平方英尺的配送中心,取名为Alliance California。科尔百货的该大型项目之所以能够成功地发展,得益于CMB对于基础设施的投资,其中涉及新的道路建设以及拆除现有的军事基地仓库。随后还将建设美泰、佩普男孩、斯塔特兄弟、科勒、派克奇和Medline等全球领先企业的大型设施。Ross Perot, Jr 在1988年成立了Hillwood,公司的核心价值观为个性、勇气和诚实。植根于强烈的企业精神,Hillwood致力于通过不动产开发、投资和公私合营公司为客户和合伙人带来长远的价值。



CMB组57蒙罗维亚车站广场公园项目


项目介绍

蒙罗维亚车站广场公园项目

EB-5总资金:15,50万美元

EB5资金占比:22.2%


名额及就业创造

限定招收名额:31

就业人数需求:310个

预期创造就业人数:495个间接就业(盈余率59.7 %)

就业计算模式:RIMS II经济分析工具

贷款期限:6年


项目优势

蒙罗维亚地铁站广场公园将建设为一栋5层多户公交导向型公寓大楼


Ø  最早的区域中心之一,成立于年1997年。

Ø  目前I-526及I-829的通过率均为100%。

该项目中, CMB仅采用区域中心项目资本输入所产生的间接就业岗位创造数量就可满足I-829条件解除所需的就业创造数量。

开发商拥有20年的房地产投资项目发起和机构资本管理经验,具有众多的地产开发经验和成功案例。


项目位于加利福尼亚州蒙罗维亚西波莫纳大道204号,处于南加州210号州际公路(山麓)南侧。蒙罗维亚地铁站广场公园将建设为一栋5层多户公交导向型公寓大楼,其将包含225217平方英尺的租赁面积。项目场地占地2.81公顷,由长期租赁权益提供担保。公寓靠近一栋六层高、拥有418个车位的停车设施,其靠近未来的蒙罗维亚轻轨金线车站。蒙罗维亚市启动了一项针对蒙罗维亚轻轨地铁站附近场地的城市改造计划,名为“车站广场”。根据这一方案,市政府预计将花费约2500万美元进行拆迁,建设社区空间和项目外的改进设施。蒙罗维亚金线车站于2014年9月破土动工,预计将在2016年年初完工,届时将开展蒙罗维亚金线车站的调试工作。

地铁线路的发展成为了过去数年间推动周边地区商业和住宅物业发展的催化剂。项目场地将连接就业服务中心,包括洛杉矶市区和帕萨迪纳以及沿地铁线其他地区。蒙罗维亚距离帕萨迪纳市区仅有5英里,距离洛杉矶市中心15英里。项目将成为蒙罗维亚居民的理想选择,其包括两间单间公寓、160套一居室和99套二居室, 单位的平均面积为863平方英尺。项目工期约为19个月。建成后,项目设施将包括租赁办公室、会所/健身房、网吧、两处设有游泳池、水疗中心、休息室、火坑与烧烤烹饪区的庭院(18565平方英尺)以及一个4785平方英尺的屋顶露台。



其他单位设施包括卧室和客厅区的高档地毯,以及厨房、入口、公共设施和卫浴区域的高档乙烯地面;不锈钢厨房用具(冰箱、烤箱/炉灶、微波炉和洗碗机)、可堆叠洗衣机和烘干机、带有实木面/框架的橱柜以及硬件升级的三聚氰胺支架、厨房和浴室的花岗岩或固体台面、步入式衣帽间和庭院/凉台。


经济影响与就业创造分析


CMB的经济分析主管对组57项目创造就业的分析和经济影响进行评估,以证明这些项目的建设开支符合EB-5有关创造就业机会的要求。需要注意的是,CMB区域中心已经向USCIS提交了无数次EB-5项目有关I-526,I-829和I-924申请的经济分析资料。每次申请被审核时,分析资料都获得批准。另外值得注意的是,CMB区域中心从未使用租赁就业模型。CMB组57合伙公司1550万美元的投资资本将结合大约为5420万美元的公共/私人投资,项目建设投资总资本将达6970万美元左右。


项目将采用RIMS II经济分析工具说明合格开支产生的直接、间接和诱发就业机会。项目的合格资本开支包括硬施工和专业服务;所有这些部分/行业对于项目的施工都必不可少,能够创造就业并获得USCIS的批准。CMB组57项目预计将产生大约495个间接和诱发就业机会。


新商业企业贷款的偿还


EB-5法规要求EB-5投资者向新商业企业进行的投资(不低于500,000美元或1,000,000美元(非目标就业区内的EB-5合伙公司))存在一定的风险。CMB区域中心寻求使EB-5合作公司的架构能够确保外籍投资者对于新商业企业的投资尽可能安全,同时,最终仍处于一定的风险中,从而满足EB-5法律的要求。


CMB组57将获得在发放初始贷款资金时贷款协议允许的抵押形式之一,为借款人偿还贷款的义务提供担保。分配在项目中的资本将采取贷款文件所述的低息贷款形式。这种低利率的融资结构可通过减轻借款人在施工和初始试运营阶段的财务负担,以增强项目的财务可行性。这笔贷款的期限为6年,自资金的首次支付开始计算。


除该等条款外,Griffin Capital公司还提供额外保护承诺:


• 在极少数的情况下,仅仅由于项目遭拒而非EB-5个人投资者的任何其他缺陷而导致I-526申请被拒,并已经提起了所有合理的移民服务诉求,Griffin Capital公司同意偿还全部贷款以及针对USCIS的拒绝决定用尽所有合理的行政补救措施和上诉手段之后的12个月内的利息。


• 如果EB-5区域中心项目被终止或结束,且没有续期,则借款人承诺偿还全额贷款以及自最终裁定项目被终止或结束日算起36个月内的利息。


项目市场分析


借款人向CMB组57提供了来自库斯曼和维克费尔德公司的第三方项目市场报告(以下简称“分析报告”)。CMB或CMB组57都未参与本分析,以下成果都来自于库斯曼和维克费尔德公司及其他人的工作。任何有关当前或未来预期的陈述都是推测,市场条件可能在编制该分析报告之后发生显著变化。CMB相信分析报告来自可靠的来源,但未独立验证报告中相关信息的准确性。CMB组57应将完整的分析报告添加至提交给USCIS的投资者I-526申请模板中。可向符合条件的EB-5投资者提供第三方市场报告。


协作合伙人

Griffin Capital

Griffin Capital是一家私人投资及管理公司,总部位于洛杉矶,拥有20年的房地产投资项目发起和机构资本管理经验。自1995年以来,Griffin Capital已经收购或新建了超过5300万平方英尺的场地,目前在29个州管理超过36200000平方英尺的项目,总资产约为62亿美元。Griffin Capital与American Healthcare Investors有限责任公司一同作为公开登记非上市房地产投资信托公司Griffin-American Healthcare REIT II有限公司的共同发起人。Healthcare REIT主要侧重于医疗办公楼、专业护理机构、医院和辅助生活设施。


Legacy Partners

Legacy Partners,总部设在加利福尼亚州福斯特城,是一家私人房地产投资管理及开发公司,其业务包括在整个美国西部地区收购、开发、管理和经营多户住宅和零售物业。Legacy Partners专注于在加利福尼亚州、华盛顿州、亚利桑那州和科罗拉多州开发和建设现代和高档的多户住宅社区。


自成立以来,Legacy Partners一直在积极开发和收购目标市场中的住宅物业。公司已开发超过68000套公寓住宅。这些项目中的大部分已经通过合资企业向有信誉的合作伙伴获得融资,包括金融机构、寿险公司、房地产公司和房地产机会基金。


Legacy已经在多个州开发了多户社区,包括南加州、亚利桑那州、德克萨斯州、科罗拉多州、内华达州、新墨西哥州、俄勒冈州、犹他州和华盛顿州。Legacy目前管理85个不同的社区,拥有超过20000个单位,总值超过20亿美元。Legacy Partners已经在加利福尼亚州从事房地产开发和管理业务超过40年。Legacy目前的南加州项目包括约8000个单位,其中,80%为收费管理。Legacy Partners的南加州公司拥有约250名员工。


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