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澳洲地产投资准入标准及法律规定

作者: cjy| 时间: 2019-01-11 16:42| 点击次数: 1803

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描 述 :根据新公布的《2018年全球房地产市场透明度指数报告》评级,澳洲为亚太地区房地产市场透明度高的国家,全球排名第二,仅次于英国。

      根据新公布的《2018年全球房地产市场透明度指数报告》(Global Real Estate Transparency Index 2018) 评级,澳洲为亚太地区房地产市场透明度较高的国家,全球排名第二,仅次于英国

 

      报告中全球排名前十的国家依次为英国、澳大利亚美国、法国、加拿大荷兰新西兰、德国、爱尔兰和瑞典。

 

     在此次排名中中国大陆市场位于半透明市场晋升至透明市场的临界点,排名全球第33位。

 

      以下为2018房地产市场透明度指数排名前二十名的国家及其各项指标得分:

 

 


     《全球房地产市场透明度指数报告》由仲量联行(JLL)编制,每两年发布一次,通过评估上市公司管治、法律监管环境、交易流程和市场数据公开性等一系列指标,对全球100个国家和地区的房地产市场透明度进行分析,并将这些国家和地区归类至五个透明度级别,分别为高度透明、透明、半透明、低透明度及不透明。

 

     报告负责人指出,市场透明度与跨境投资活动之间存在紧密联系。市场透明度是除经济多元化、强劲的人口增长以及良好的市场基本面之外,人们选择在澳洲投资的另一个关键因素。澳洲以其稳固的经济基本面吸引了大量境外资本流入。

 

      自2012年至今,JLL公布的数据显示:澳大利亚海外投资的房地产项目总值超过563亿澳币。其中,商业地产例如办公室、零售等地产板块占33.2%。

 

      透明度在地产投资中越来越重要,随着越来越多的资本投入到房地产市场,投资者对房产市场透明度的要求也越来越高。

 

     经济环境稳定


     首先,澳洲经济弹性良好,即便在全球经济危机下,也没有出现经济衰退现象,是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家。

 

     而对于投资人士来说,一个国家拥有稳定的经济环境非常重要,它决定了市场风险的高低。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。

 

     根据RESIDEX的统计数据,澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期,这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息,房价和房租双线持续增长收入。

 

     人口持续增长


     澳洲人口发展迅速,过去一年内,澳洲的人口增加了近40万,这就像新添了一个如同堪培拉般大小的城市。据报道,这些新居民人口大多分布在澳洲的四大城市:墨尔本、悉尼、布里斯本和珀斯。

 

     调查显示,在2006年至2016年的十年间,墨尔本的人口增加了近100万。悉尼也相差不远, 增加了80万人。同期,布里斯本和珀斯的人口也都增加了近50万人。

 

     2017年起,澳洲的婴儿出生率就已经超过普通发达国家的水平,专家分析,目前澳洲婴儿出生率达到了高点,平均每1分43秒就有一名新生儿出生。

 

     目前,澳洲每83秒就会新增1人。据此前的预测数据显示,澳洲人口将在2046年增加至3600万,其中墨尔本人口将达到730万,悉尼将增加至740万,布里斯班和珀斯的人口将翻一番,达到400万。

 

     规范的房屋操作市场


     澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批,包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历,相应的实践经历,且考试合格颁发资质证书,经注册登记后才能执业,非常规范。

 

     无论是买房卖房,还是租房管理,澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。对于海外买家来说,清晰透明的操作市场保证了投资的安全性,买家无需自己操心,完全可以做到足不出户投资海外,即省心又放心。

 

    新房首付低,资产组合灵活


     澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买新房的首付低,资产组合灵活,投资风险小,金融杠杆充足。10%的低首付让绝大多数人都可负担起。相比于股票,基金等,房产是较为稳定的投资项目。

 

      此外,澳大利亚的房产市场受严格的国家监管,购房者受到多方面的保护,风险较小。主要体现在以下几个方面:

 

     职责区分适当


     澳洲历史不长,制度却很严谨,这在各个领域均有体现。


    例如,银行独立承担市场风险,保证其在提供按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险,避免金融风险和过度投资;政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任,相关流程同步公开;开发商严格按照通过审批的方案施工,最终审批文件纳入业主购房合同,接受公共监督。

 

     这样避免了形成利益统一体,大大的保护了购房者。

 

     强制律师和中介参与


     在澳洲买卖房产必须通过有资质的中介参与,并且全程需要有律师介入。

 

     澳洲的购房合同涉及到多方面专业知识,一般业主或销售人员是无法完全掌握的,双方必须有律师,即使没有合同的因素,通过律师买楼也是强制的。这样一来,业主不必担心操作违规违法。

 

     首付款存于独立信托账户管理


     海外人士最关心购买楼花时的首付款是否安全,这一点在澳洲可以完全放心。法律规定澳洲的首付款必须存于律师和政府共同监管的信托账户里,无论是开发商,还是买家,都不可以动用这笔钱。

 

     买房者等交房,验收无误后前再付剩余的钱。也就是说,开发商只有在交房验收通过后才可获得钱款。如果开发商中途倒闭或破产,政府会连同10%的首付以及利息返还给客户,安全性高,保障了每一个客户最基本的利益。

 

     高透明度的市场,健全的法律,完善的法规,成熟的管理规范……以上种种,无一不是保障澳洲房产市场健康稳定发展的前提。

 

     澳大利亚土地所有权


     澳大利亚的土地所有权基本可被分为两种,一是自由保有产(Freehold Title),二是皇室土地(Crown Land)。不同州与领地有着不同的相关法律规定。

 

     1. 自由保有产权

      授予土地所有人完整的土地产权。在遵守相关法规的前提下,可对土地进行一系列建设与开发。需遵守的相关法规包括规划及开发法规、建设法规等。

 

     a. 托伦斯登记产权(TorrensTitle):目前市面上大部分街道上的独立房屋(House)都属于托伦斯所有权,意味着土地也是属于房屋所有人的。该系统简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证,通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易。托伦斯所有权证书上包括业主姓名,土地物业抵押的情况,及某些特别的说明。

 

      b. 分契产权(StrataTitle):比较常见的为多层建筑如公寓房或连体别墅等。业主对土地并无所有权,相反只是建筑中的有限空间并获得该空间房产的所有权。一块土地可以分成2至上百个分契空间,并产生许多公用设施(如外墙、过道、电梯等),需要所有业主共同维护。

 

     c. 社区产权(CommunityTitle):常见于类似住宅小区的土地分割的模式。业主对社区内的一部分土地持有所有权,然而道路、花园及自然景观等均由社区内的业主负责管理和维护,一般通过委托专业的社区管理物业公司打理(非常类似分契式所有权)。社区业主需缴纳相应的社区管理费来保证公共空间的清洁和维护。

 

      2. 二是皇室土地(CrownLand)

所有不构成自由保有产权的土地都被称之为皇室土地,为澳大利亚政府及州或领地政府所有。除完整的土地所有权外,也存在其他土地权益,包括租赁权、抵押权、地役权、原住民土地权、许可证。

 

     a. 租赁权:土地所有人可根据条款,将所持有土地的任何部分租赁给其他人士(承租人)。典型租赁条款通常包括:租赁年限、续租权、租金、租金条件以及退租条款。

 

     b. 抵押权:土地所有人可将所持有土地向贷款人进行贷款担保。同时,土地租赁权持有人也可将租赁权作为担保进行贷款。

 

     c. 地役权:土地所有人可临时授予其他土地所有人自己土地上的一部分权益(如在所持有土地上铺设管道等)。

 

     d. 原住民土地权:该权益指澳大利亚土著居民或托伦斯海峡岛民的土地权益。任何开发商或是投资项目都必须考虑原住民土地权,并确保这一人群的权益不受项目的限制。

 

     e. 许可证:土地所有人可向其他人士授予土地占有权,这属于土地所有人和被许可人之间的私人契约。

 

     澳大利亚土地规划及开发


     在澳大利亚的地产业务,如买卖房地产、开发土地、收购或建设土地,有着相应的国家政府及州政府的法定法规要求。其中包括:


     1. 规划及开发法律规定:以土地的所在区域及用途类型来进行土地评估;


     2. 建设法律规定:以建筑的结构设计来进行针对建筑物安全性能的评估。

 

     规划及开发法律规定


     在澳大利亚的行政区划下,各个州和领地有着不同涉及规划及开发法规与制度。绝大对数的相关法律文件将土地划分为了不同开发类型,包括:


     1. 允许开发,无须取得土地开发的批准;


     2. 允许开发,须取得土地开发的的批准;


      3. 禁止开发。

 

     项目“允许开发,须取得土地开发的的批准”通常包括以下情况:


     1. 土地的用途变更,如从私人用地转为商业用地;


      2. 在土地上将会进行建筑物的建设,如房屋的建设。

 

     若投资者符合以上任何一个情况,则需要获批,并遵守适当的有关评估程序向当地评估机构提交申请。与此同时,也需要将申请公开提交到相关政府部门,并由各方向评估机构出具意见书,有关这一法规的讯息如下:

 

     1. 法律后果:违反这一法律规定的行为可构成刑事犯罪,也可导致政府对正在进行中的项目活动的禁止,甚至强制拆除未通过审批的相关建筑物。对于违法者,可涉及高额罚款甚至监禁。

 

     2. 审批机构:

     a. 当地市议会,对一般常见项目进行审批


      b.州或领地政府,对有重大影响力的项目进行审批

 

     3. 审批时间:由于申请的项目性质以及复杂程度的不同,审批时间也会因此变化。自申请提交日起,审批过程可持续一个月或长达几年。因此,在提交申请之前,对项目的调研是至关重要的。

 

     4. 相关费用:申请审评的费用不高,同时投资者也当考虑与调研和法律相关的顾问费用

 

     5. 注意事项:

     a. 提供资料的完整性,以确保不延长相应审批时间;

 

     b. 考虑可左右审批结果的政治因素;

 

     c. 审批时间的延误可由以下原因导致:项目涉及的规划事宜较复杂,或项目受到一些人员的反对;

 

     d. 审批结果带来的附加需遵守条例,并需要投资者硬性遵守。条例可包括,建筑物高度、建筑物开放时间、向其他机构申请审批、对某些事项起草计划书等。若违反规定,便可能导致审批时间的延误,严重的也可能导致刑事犯罪。

 

     建设法律规定

     和规划及开发法规与制度相似,在澳大利亚的行政区划下,各个州和领地有着不同的建设法律规定。

 

     有一部分项目可以豁免审批程序,如一些简单的建筑结构,或将来不会有人员进出的建筑。有关讯息如下:

 

     1. 法律后果:违反这一法律规定的行为可构成刑事犯罪,也可导致政府对正在进行中的建设活动的禁止,甚至强制拆除未通过审批的相关建筑物。对于违法者,可涉及高额罚款甚至监禁。


     2. 审批机构:通常由当地市议会批准


     3. 审批时间:一旦达到当地市议会的标准,审批时间相对较短,多少情况下短于一个月


     4. 相关费用:申请费一般按照建筑物的价值计算(一般是较低的建筑物价值的百分数)


      5. 注意事项:确保建筑物的设计符合专业人士需要的标准

 

     澳洲投资移民项目

 

     188A 商业与创新类


      申请条件:


      ★ 主申请人55周岁以下,有成功的商业背景;


      ★ 资产达到80万澳元以上,来源合法;


      ★ 获得州政府担保,EOI评分65分以上;


     ★ 申请前的4年有2年公司的年营业额超过50万澳元;


      ★ 公司营业额小于40万澳元,至少拥有51%的股份;

    公司年营业额大于或等于40万澳元,需拥有至少30%的股份;

   上市公司需占股10%;


      ★ 23周岁以内且单身、在读、经济未独立的子女可随同申请;


      ★ 身体健康,无犯罪记录。

 

     188B 投资者类


     申请条件:


     ★ 主申请人55周岁以下,有成功的商业背景;


      ★ 递交申请前2个财年,家庭净资产达到225万澳元以上,来源合法;


      ★ 获得州政府担保,EOI评分65分以上;


      ★ 拥有至少3年的投资经验;


      ★ 过去5个财年中,有1个财年管理150万澳元以上的投资;


      ★ 可以投资150万澳元于澳洲的合格投资产品为期4年;


      ★ 23周岁以内且单身、在读、经济未独立的子女可随同申请;


      ★ 身体健康,无犯罪记录。

 

     188C 显赫投资类


     申请条件:


      ★ 家庭净资产达到500万澳元以上,来源合法;


      ★ 获得州政府邀请;


      ★ 可以投资至少500万澳元到合格产品中,投资期为4年;


      ★ 主申请人在4年期间每年住满至少40天或配偶住满180天;


     ★ 23周岁以内且单身、在读、经济未独立的子女可随同申请;


      ★ 身体健康,无犯罪记录。

 

      132A 天才企业家类


      申请条件:


      ★ 主申请人55周岁以下,有成功的商业背景;


     ★ 家庭净资产达到150万澳元以上,并解释合法来源;


     ★ 申请前的4年有2年公司的年营业额超过300万澳元;


      ★ 公司年营业额小于40万澳元,至少拥有51%的股份;

     公司年营业额大于或等于40万澳元,需拥有至少30%的股份;

     上市公司需占股10%;


      ★ 公司净资产达到40万澳元以上;


     ★ 23周岁以内且单身、在读、经济未独立的子女可随同申请;


      ★ 身体健康,无犯罪记录。

 

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